•    NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem

Obecné koncepční změny:

•    stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
•    na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
•    pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
•    nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
•    pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
•    po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
•    i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
•    do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
•    nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek
-    při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka
     o    pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
     o    neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
     o    z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí

Nájem bytu

•    použije se na byt, ale i dům, pokud slouží k zajištění bytových potřeb
•    nemůže být na újmu nájemci, že dané prostory nebyly zkolaudovány jako prostory sloužící k bydlení
•    smlouva vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat, že smlouva nebyla uzavřena v písemné formě
•    užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou
•    nájemci nelze v nájemní smlouvě stanovit povinnost platit smluvní pokutu
•    nájemce může dát do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele
•    nájemce může ve své domácnosti přijímat kohokoliv (jako návštěvu); přijmutí nového člena do nájemcovy domácnosti však může být podmíněno souhlasem pronajímatele, přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímateli; neučiní-li tak do dvou měsíců, pak závažně porušil svou povinnost
•    pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která je delší než dva měsíce, i o tom, že během této doby bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu
•    pronajímatel má právo žádat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách
•    jistota (kauce) na zaplacení nájemného a splnění dalších povinnosti souvisejících s nájmem může být stanovena až do výše šestinásobku měsíčního nájemného; nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli
•    strany si mohou sjednat způsob zvyšování nájemného během doby nájmu, nebo jej naopak vyloučit; pokud však nic takového nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše nájemného v místě a čase obvyklém, a to maximálně jednou ročně, kdy výše navrženého zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v uplynulých třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent; obdobně může postupovat i nájemci při návrhu snížení nájemného; v případě nedosažení dohody rozhodne na návrh jedné ze stran soud
•    pokud pronajímatel provede takové stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení, nebo znamenají trvalé úpory energie nebo vody, může se pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce
•    pronajímatel musí umožnit nájemci nahlédnout do vyúčtování nákladů za služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich opisy, výpisy a kopie
•    nájemce má právo chovat v bytě zvíře i bez předchozího souhlasu pronajímatele, ovšem pouze, nepůsobí-li chov zvířete pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě
•    nájemce může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí nepřiměřené zatížení pro byt nebo dům
•    zemře-li nájemce, přechází nájem na členy nájemcovi domácnosti, kteří s ním žili v den jeho smrti v bytě a nemají vlastní byt; takový nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne jeho přechodu; to neplatí v případě přechodu na osobu starší sedmdesáti let; stejně to neplatí při přechodu na osobu mladší 18 let, v takovém případě končí nájem nejpozději, kdy taková osoba dosáhne věku 20 let
•    nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde nájem na nájemcovi dědice; v takovém případě má však pronajímatel i tento dědic právo vypovědět nájem do tří měsíců, kdy se o této skutečnosti dozvěděli
•    není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit a vyklizením nájem zaniká
•    proti výpovědi ze strany pronajímatele může nájemce podat návrh k soudu do dvou měsíců od doručení výpovědi, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná
•    NOZ neobsahuje žádný výpovědní důvod s přivolením soudu
•    NOZ odstraňuje povinnost pronajímatele poskytnout nájemci bytovou náhradu při výpovědi
•    Pronajímatel může nájem nově vypovědět dokonce bez výpovědní lhůty, a to v případě porušení nájemcovy povinnosti zvlášť závažným způsobem:
     o    nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
     o    v takovém případě musí nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce do skončení nájmu – doručení výpovědi.

Nájem družstevního bytu

•    ustanovení NOZ o výpovědi z nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí
•    nájem družstevního bytu zaniká vyloučením člena z bytového družstva, vyloučit člena bytové družstva je možné pouze:
     o    poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
     o    byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Přidat komentář


Bezpečnostní kód
Obnovit